עדכון לקוחות: תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבנייה – פיצול יחידות דיור צמודות קרקע – עוה"ד אסף עירוני ושמרית גולן, שותפים, ועו"ד אנה אליאשקביץ'

לקוחות וחברים יקרים,

נבקש לעדכנכם כי ביום 7.8.2024 פורסם ברשומות חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 155), התשפ"ד-2024.

התיקון לחוק מחדש את האפשרות לפצל יחידות דיור צמודות קרקע, בהליך של הקלה ממספר יחידות הדיור הקבוע בתכנית.

אפשרות זו הייתה קיימת בעבר מכוח הוראת שעה שהייתה בתוקף בין 2022-2017 (תיקון 117 לחוק), שמטרתה הייתה הגדלת ההיצע של דירות קטנות, אולם בפועל כמעט שלא נוצלה. ההסדר שנקבע בתיקון הנוכחי מייצר תמריץ נוסף המאפשר לקבל הקלה לתוספת שטחי בנייה עבור היחידה הנוספת, בהיקף של 45 מ"ר, כולל ממ"ד – ולחלופין שיפור מיגון. זאת, אף אם בתכנית נקבע כי מדובר בסטייה ניכרת.

בהקלה לפיצול בלבד, ללא תוספת שטח, ניתן להתיר גם שינוי שימוש משטח שירות למרתף או למחסן (עד 7.5 מ"ר) לשטח עיקרי למגורים, בהיקף כולל של 60 מ"ר ליחידה המפוצלת.

התיקון מתיר את ההקלות האמורות אף שככלל, ההקלות בוטלו במסגרת תיקון 134 לחוק, תוך קביעת תקופת מעבר של שנתיים, שאמורה להסתיים בסוף שנת 2024. בקשה להקלה לפיצול יח"ד ניתן להגיש לוועדה המקומית עד יום 1.6.2025, או עד תום תקופת המעבר (ככל שתוארך בצווים שיוציא שר הפנים), לפי המאוחר.

אפשרות הפיצול ו/או תוספת השטח תחול בתנאים הבאים:

• יחידת הדיור הקיימת נמצאת במגרש המיועד לבניית עד ארבע יח"ד לדונם לכל היותר, ואין מעליה או מתחתיה יחידת דיור נוספת.
•  יחידת הדיור הקיימת היא בשטח כולל של 120 מ"ר לפחות.
• יחידת הדיור הנוספת תהיה בשטח של 45 מ"ר לפחות.
• התכנית החלה במגרש נכנסה לתוקף לפני 7.8.2017 (יום כניסתו לתוקף של תיקון 117 לחוק).
• המגרש אינו נמצא במתחם השפעה או במתחם השפעה זמני של תחנות המטרו.
•  יחידת הדיור הנוספת תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, ולא ניתן יהיה להעביר בה זכויות בעלות בנפרד מיחידת הדיור הקיימת. כמו כן, לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ביחידת הדיור הנוספת שלא למגורים.
• חניות: כל עוד יחידת הדיור הנוספת קטנה מ-60 מ"ר, אין חובה להתקין מקומות חנייה נוספים, אך הוועדה המקומית רשאית לחייב בכופר חנייה בגין מקום חנייה אחד.
• היטל השבחה: על ההקלה לתוספת יחידת דיור ישולם היטל השבחה מופחת של 34%, חציו בעת קבלת ההיתר וחציו בעת העברת זכויות; ואילו על תוספת השטח ישולם היטל השבחה רגיל של 50%.
• שיקול דעת הוועדה המקומית: הוועדה המקומית רשאית לקבוע מכסה מקסימלית של יחידות דיור שיתווספו במסגרת הקלה מסוג זה, בהתחשב במענה התכנוני והתשתיתי הקיים, כל עוד המכסה אינה נמוכה מ-20% ממספר יחידות הדיור צמודות הקרקע במרחב התכנון של הוועדה. החלטה כזו חייבת בפרסום וניתן להגיש עליה ערר בתוך שלושים יום.
  אם לא נקבעה מכסה כזו, ברירת המחדל היא כי ההקלה לתוספת יחידת הדיור תאושר, אלא אם מהנדס הוועדה הציג חוות דעת לפיה אין מענה תכנוני ותשתיתי לתוספת, ובמקרה שהוגשה התנגדות – אלא אם הוכח כי ההקלה תגרום לפגיעה בלתי סבירה במתנגדים. ההקלה לתוספת זכויות הבנייה מסורה לשיקול דעת הוועדה, על בסיס בחינה של המענה התכנוני והתשתיתי הקיים.
• פיצול יח"ד במגזר הכפרי: מאחר שביישובים כפריים קיימת מכסת יחידות דיור הקבועה בלוח 2 לתמ"א 35, ולאור כוונת המועצה הארצית להגדיל באופן משמעותי את המכסה הנוכחית, האפשרות לפיצול דירות תיושם באופן שונה במגזר הכפרי: לא תיקבע מכסת יחידות דיור על ידי הוועדה המקומית; במחוז הצפון ובמחוז הדרום, יחידות דיור שנוספו בהקלה על פי תיקון זה לא יימנו במכסת יחידות הדיור הקבועה בתמ"א 35 נכון ליום פרסום התיקון לחוק; ואילו ביתר המחוזות, יחידות דיור שנוספו בהקלה יופחתו מהמכסה שנקבעה בתמ"א 35.

בשולי התיקון, נערכו מספר תיקונים ביחס לביטול ההקלות על פי תיקון 134 לחוק:

• במסגרת תיקון 134 לחוק נקבעה תקופת מעבר של שנתיים עד לביטול כמעט מוחלט של ההקלות, וכן נקבע כי לשר סמכות להאריך את תקופת המעבר בתקופה של עד שנתיים נוספות (עד סוף שנת 2026). התיקון מסמיך את השר להאריך את תקופת המעבר עד לארבע שנים (עד סוף שנת 2028).
• כמו כן, התיקון מבטל את האפשרות לערוך הבחנה בין מרחבי תכנון שונים בעת הארכת תוקף ההקלות, ומוסיף אפשרות להאריך בתקופות נוספות סוגי הקלות הנוגעות לבניין קיים שבמועד הגשת הבקשה להקלה הוא בן 8 שנים או יותר.
• שימו לב, עד כה, לא עשה השר שימוש בסמכותו להאריך את תקופת המעבר ולא פורסם על כוונה כלשהי של השר להאריך את תקופת המעבר. אנו מזכירים כי כל עוד לא השר לא יאריך את התקופה, האפשרות לבקש הקלות ביחס לתכניות מאושרות תפקע בסוף השנה הנוכחית.

****

המדובר בהצגה תמציתית, שאין בה כדי למצות את מלוא הסוגיה ואינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי.